房地产开发业务在下行周期中持续盘旋，越来越多房企开始寻找新的增长空间，迈入更抗周期的代建业务。

中指研究院统计显示，目前，全国大中型房地产企业均已涉足代建业务，已有超过90家房地产企业涉足代建领域，不仅包括绿城服务、金地管理、中原建业、旭辉建管等品牌企业，还包括建业等一众地方性中小企业。受此影响，代建企业2023年新签约规模同比大幅增长超50%。

业内认为，大量托底土地市场的城投项目、城中村改造加速落地、项目纾困持续推进等，将有望持续为代建提供充足的市场需求。据中银证券测算，2023-2025年间的新签代建规模平均约1.7 亿平方米/年，保持在较高水平。

目前，代建市场仍处于初步发展阶段，参与者众多，竞争激烈，短期内行业将出现一轮洗牌。业内预计，未来或有望迎来继物管行业之后的新一轮上市潮。

行业渗透率尚有空间

从行业“小透明”到“香饽饽”，越来越多房企加入这一赛道。新近官宣了代建业务的开发商是招商蛇口。1月18日，招商蛇口发布公告称，将根据战略规划和实际经营需要设立代建业务专业公司，统筹管理并开展代建业务。

不过早在这之前，招商蛇口就已涉足代建业务，约有10年历史。据中指研究院，2023年招商蛇口新签约代建面积约269万平方米，位列行业16位。

相较而言，民营房企则表现得更加活跃。2021年官宣成立的旭辉建管，在2023年新签约代建面积约980万平方米；2022年亮相的龙湖龙智造全年新签约代建面积为800万平方米，同年发力代建的碧桂园，新签约面积也有611万平方米。

业内认为，民营房企如此积极，关键是处于行业下行期，暂缓拿地，为了创造新的收入来源以及保留原有团队，便让原有开发的团队投入开展代建业务。代建赛道由此涌入了众多玩家。2021年以来，房地产企业纷纷成立代建平台，目前已超90家企业涉足代建领域。

大量入局房地产代建企业直接拉高新签约规划建筑面积规模，业务量水涨船高。据中指院统计，2023年，代建企业项目新签约建筑面积预计为1.7亿平方米，较2022年大幅增长56.3%。从代建招投标项目数量上来看，全年重点区域累计中标代建项目357个，较2022年亦大幅增加50%。代建业务已然成为房地产下行阶段中对抗周期的有力工具。

业内认为，当前房地产行业的发展形势，也有望为代建提供充足的市场需求。国金证券房地产行业分析师杜昊旻认为，本轮地产下行周期中大量地方国企及城投平台在土地市场上托底拿地，但由于他们操盘能力相对较弱，项目开工率低，后续需要引入代建操盘将项目盘活。

克而瑞数据显示，2021年以来，城投拿地数量占比稳居高位，2022年一季度达到最高峰90%；2023年，城投依旧是维稳土地市场的重要力量，全年拿地金额TOP100中，近半数为城投企业。同期，城投获取项目的开工率偏低，2021、2022年城投拿地项目的开工率则分别仅有38%和8%，远低于整体水平。这成为代建市场一项重要的需求。

不止于此，建设保障性租赁住房、推进城市更新、保交楼等事项亦需要代建的介入，这些稳定增长的需求吸引着房企争相进入代建赛道。

据中银证券测算，包括中小型开发商、城投平台、金融机构主导的纾困项目、政府公建类项目、政府保租房项目代建等在内的五类代建需求，预计在2023-2025年间的新签代建规模平均1.7 亿平方米/年，保持在较高水平；对应所产生的代建收入平均约336亿元/年。其中，来自中小房企和城投平台的新签代建规模合计占比约65%。

事实上，当前规模开发商更加聚焦的城市布局策略，也为代建市场的发展留出了空间。有开展代建业务的房企内部人士向第一财经记者表示，未来主流开发商只会选择有更明确预期的核心区域，而低能级区域仍然有市场，更适合政府平台公司来参与，相对而言，作为投资主体，他们可能缺少专业团队和解题能力，而代建企业能够为土地资产方提供服务、补充短板，实现资产价值的兑现。

这在当前的代建市场上已有所反映。据克而瑞数据，2023年全年，三四线城市代建项目数占比56.6%，撑起“大半边天”，一线城市和二线城市则分别占比15.1%、28.3%；其中，第四季度，三四线城市的新增代建项目数占比更是达到62.5%。

值得一提的是，我国当前代建行业渗透率仍然较低。据中银证券数据，2016年-2022年间，我国代建行业渗透率从1.8%提升至了8.2%，而欧美模式下代建业务渗透率可达20-30%，以25%的均值估算，代建行业的渗透率还有3倍的空间，整体代建市场前景可观。

或出现上市潮

面对大量企业的争相入局，行业竞争自然变得越发激烈。

2023年5月时，为了快速复工交房，实现保交楼，成都武侯区一个烂尾项目了开启“委托开发管理机构比选”，寻找合适的代建方。有超过40家企业通过了资格初审，其中不乏绿城管理、蓝城、德信、旭辉、雅居乐、卓越、朗诗等品牌企业。某开展了代建业务的TOP20房企内部人士向记者透露，2023年只拿了两个项目，业务拓展情况一般。

基于如此态势，有观点认为，2024年的代建市场或许将从蓝海迅速演变为红海。

事实上，代建行业如今仍处于较为初期的发展阶段，随着玩家的蜂拥进入，行业难免陷入阶段性的无序竞争中，例如有企业以超低费率低价竞争项目等。

这期间，叠加房地产市场下行导致项目本体利润有所减少，代建行业原本就不高的利润空间如今已经出现了被进一步挤压的现象，“增量不增利”的趋势有所显现。根据中指研究院数据，2022 年典型代建企业净利润率均值为25%，较2021年下降1.7个百分点，为近5年来最低。

中银证券认为，由于入局做代建的企业变多，委托方对代建的效果、代建费用的要求也相应变高。一方面，大量参与方涌入代建赛道，给代建报价带来了下行压力，部分中小型代建公司入局，费用报价远低于品牌企业，导致整体行业的盈利空间被压缩；另一方面，在计价模式上也更倾向于共担风险，包括中小房企、AMC在内的委托方会更倾向于与销售额挂钩的分成模式，根据销售回款，按节点付费，如果项目销售不佳，代建费用也会减少。

有对代建业务较为熟悉的房企内部人士透露，过去参与纾困类项目的代建，难点在于跟资方盘清资金问题，各方投入多少，算清账避免二次烂尾；如今市况不佳，如果是没卖完又出现了烂尾可能的项目，若接手代建，未来的去化也是个问题。

不过，上述房企人士也称，短期内，代建行业还将面临激烈竞争，但长期来看，在经历一轮洗牌后，很多企业会被淘汰出局，一个代建招标可能会吸引全国化的头部企业、聚焦专业领域的代建公司、或者深耕区域的代建企业，参与竞争的企业将减少。

有房地产行业分析师也向记者表示，一些依靠低费率而非专业能力获取市场份额的代建企业，会被市场淘汰，因为代建本身利润就比较薄，低费率是不可持续的；同时，为了在竞争中胜出，不少代建企业会提升服务能力，例如进行代管代销、前期勘地等，围绕房地产开发提供全链条服务，拓宽盈利渠道。

金地管理董事长郝一斌也认为，未来很多代建企业会淘汰出局，最后可能形成5到8家头部企业，是相对全国化、全产业链、全能力的，另外一些则集中在专项领域，擅长做体育、做医疗、做工业、做酒店等。

中银证券则认为，代建市场处于初步发展阶段，行业集中度较高，绿城管理占据行业龙头地位，一超多强的格局已显现，同时该格局大概率会保持。此外，当前已上市的代建公司仅有绿城管理、中原建业以及转型中的朗诗绿色管理三家，仍为稀缺标的，未来可能会继物管行业之后迎来一轮上市潮。

郑娜

业内预计，十四五后代建市场规模将达千亿量级。

这也是上海土拍规则调整后的首次土拍。

上海的历史风貌保护项目一直是优质房企角逐的高级战场。