本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道

观点指数发布的报告指出，过去一年内，办公楼市场复苏未达预期。随着一系列稳增长宏观政策持续显效，2024年国内经济稳中有增，重点城市写字楼市场活跃度提升，但面临多重挑战。

值得一提的是，在新增办公面积持续放量，有效需求不足、企业办公方式更加灵活多样等多重因素影响下，重点城市写字楼空置率继续攀升，项目去化继续承压。同时，办公市场以价换量趋势延续，写字楼租金面临下行的压力。

“楼宇经济是推动城市经济发展的重要引擎。”5月24日，在2024观点商办暨资管大会上，中信和业党委书记、董事长杨劲如此表示。业内预计，下一步，商办楼宇市场或将进入大资管时代。

办公楼市场依旧需要闯关

前不久网上爆出了一则新闻，一名姓操的男子和妻子因给孩子去取姓名时产生了争执。妻子认为操姓称呼起来不雅，希望孩子能跟随自己姓，而丈夫则不同意，结果两人甚至闹出了离婚。因为一个姓氏闹出了离婚，于是网友调侃这是目前最难起名字的姓氏。“操”姓本来没有什么，但不健康的网络环境赋予了这个字太多的含义了，那么“操”姓怎么来源呢？

说这句话的是湖南儿童医院的一名医生高喜荣，因为他亲眼见证并且治愈陪伴了全男四胞胎的出生以及存活。

从数据上来看，我国的宏观政策正在持续显效，国内经济呈现稳中有增的趋势。一季度，国内生产总值为296299亿元，同比增长5.3%，保持了相对稳定的增长态势。作为经济的“晴雨表”，重点城市写字楼市场活跃度有所提升。

国家统计局发布的数据显示，2024年一季度，全国办公楼开发投资额累计为989.6亿元，累计下滑0.4%。此外，办公楼销售额为758.68亿元，累计增长6.3%，办公楼销售面积为580.55平米，累计上涨11.9%。

在办公楼建设上，截至3月份，全国办公楼新开工面积累计值为546.18万平米，累计下滑10.9%；办公楼竣工面积累计值为448.16万平米，同比下滑6.8%。但是，2023年，全国办公楼竣工面积累计值为2889.93万平米，累计上升10.8%。

从新开工数据的变动上可以发现，办公楼的开发速度有所下滑，市场开发渐趋理性。可以预见的是，2023年继续增长的办公楼累计竣工面积将继续为办公市场带来增量，推动办公市场存量面积进一步攀升，行业继续面临去化压力。

在去化压力下，写字楼租金整体呈现下行趋势，空置率呈现上升趋势。第一太平戴维斯发布的数据显示，今年一季度，北京甲级写字楼平均租金下跌至以2字开头，数值为295.7元/平米/月，环比2023年四季度下降2.47%。

空置率方面，第一太平戴维斯发布的数据显示，一季度北京、上海、广州及深圳甲级写字楼空置率数据分别为20.2%、21.7%、19%以及30.6%，深圳甲级写字楼的空置率依然是一线城市中最高的，已经连续多年超过其他3个城市。

资管代替开发？

杨劲表示，商办物业要契合变化和要求，并在适应经济发展趋势和市场变化的过程中，不断进化和升级。

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云对《华夏时报》记者表示，未来，房地产市场可能面临的是一个大资管市场，这个市场会带来新的增长力、增长极和增长点。对于未来写字楼的发展，蔡云认为，写字楼不再是一个独立的楼宇，或者是一个商办、产业园，更重要的是为各种经济要素提供合理空间的载体。

《华夏时报》记者注意到，具备较强运营能力的企业的确在写字楼市场具有可观的收入。观点指数发布的报告显示，从企业披露的数据来看，2023年全年13家样本企业内地写字楼物业经营收入共计录得175.04亿元，同比增长5.07%。

“写字楼租赁业务收入的增长一定程度上得益于样本企业有办公物业新投入运营，同时也离不开其稳健的经营管理能力。”观点指数给出了如此判断。以主营业务之一为写字楼轻资产运营的华润万象生活为例，数据显示，2023年，华润万象生活写字楼商业运营服务的收入为1.33亿元，同比增长5.23%。

REITs打开下一片蓝海

从投融管退的角度来看，商办资产管理运营的下一步便是“退出”，而REITs便是一个热点方向。2023年3月份，发改委发布相关文件，首次以书面形式将商业项目纳入REITs试点范围，公募REITs的规模将继续增长。同时，在今年3月份，我国首批3只消费基础设施REITs成功发行，发行规模达到89.23亿元。

F.O.G.富尚资产董事长、香港越秀REITs独立董事陈晓欧表示，从地产的几个新趋势中可以看到，包括地产商业模式会转型，资产管理会进入到黄金时期，地产的打法会变成资产的打法，金融属性会凸显。

“REITs的出现会激发房地产新的生态系统。精细化的资产管理与金融属性对接之后，会出现资产证券化和REITs这样一个目前在其他国家成为主流的地产市场。”陈晓欧如此认为。

中信建投证券房地产及建筑首席分析师竺劲直言：“REITs是经营性不动产上市最佳的渠道，而不是之一。REITs可以提供穿越周期的长期稳健高回报，中国未来产权类的REITs和不动产类的REITs还是有非常大的扩容的空间。”

竺劲对REIT市场的发展充满信心，表示：“REITs是不动产退出的最佳渠道股配债好不好，而且可以赋能运营。后续，REITs市场还会有一个非常大的变化，目前才刚刚开始，分化将是未来REITs市场的主题。”