22400元/㎡，23400元/㎡，24500元/㎡，今年的土拍市场，成都金融城东一次次刷新区域最高成交单价记录。央企中国金茂以21.44亿元摘得的地块，更是成为成都单价新地王，这一记录又将维持多久呢？

2024年以来，金融城东成功出让了3宗土地，每一场都是房企争抢的焦点。

（成都锦江大道）

3月6日，金融城东锦江区林家坝TOD片区（规划中）,柳江街道潘家沟一宗约31.18亩土地入市拍卖，起拍楼面地价17000元/㎡。经过多轮叫价，这宗容积率2.0的纯住宅用地，被中国铁建地产以22400元/㎡成交楼面地价拿下。其成交单价，高出去年6月华润置地摘得金融城三期地块时的20700元/㎡，刷新了整个金融城东的成交单价记录。

4月19日，锦江区潘家沟约28亩地块入市，起拍价17500元/㎡。据悉，现场7家房企参与，经过近60轮举牌，最终，本土房企润达丰（郫县格林实业发展有限公司），以成交楼面价23400元/㎡，竞得这宗容积率2.0的纯住宅用地，溢价率33.91%。其成交单价，仅次于仁和春天集团在锦江区创下的23500元/㎡单价地王。

虽然这两场土拍，金融城东地块的单价较去年飙升了不少，但是还没有打破成都楼市的最高记录。直到4月23日，中国金茂以24500元/㎡，强势摘得锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组的约52亩住宅兼商业地块。这宗土地的占地面积在林家坝TOD片区内仅次于万科地块，容积率2.5，可开发体量约8.74万㎡。

（近年来金融城东及周边土地成交）

就金融城东林家坝TOD片区而言，从2023年4月20日起，万科以成交楼面地价14900元/㎡拿下首宗出让约74.4亩土地以来，该片区共计出让了6宗土地，中国能建继万科之后，以17800元/㎡拿下了约34.27亩土地，贵州某企业以18400元/㎡拿下约26.2亩土地，随后由中交地产代建开发。

短短一年时间，在成都房地产市场整体没有出现明显上涨的情况下，金融城东土地市场却强势走出了明显大幅上涨的行情，中国金茂创下的24500元/㎡，足足比万科的14900元/㎡高出了9600元/㎡。

如果再算上锦江统建在2022年12月拿下的人才公寓地块，彼时成交价仅12755元/㎡，那么这不到一年半的时间里，今年成交的地价结结实实高出了1万元+/㎡了。当然，与人才公寓的拿地成本比较，没有太大的参考价值，但是前期地价地项目的去化速度，仍然会对后期高价地的项目去化，有较大的影响。

拿地不到一个月，中国金茂的项目案名，便悄然浮出水面，并不是成都市场熟知的“金茂府”，它就叫做“璞逸锦江”。

这两年，成都楼市一直被业界誉为走出了独立行情，很多头部企业战略性加码了成都市场，比如华润置地、招商蛇口、建发房产、国贸地产、华发股份、越秀地产等等，然而中国金茂却稍微放缓了步伐，选择了战略布局西安、昆明、贵阳等城市。

2017年4月6日，成都进行了一场具有重要意义的土拍，彼时金茂、中南等多家房企，正式进驻成都市场。中国金茂，以17160元/㎡的楼面价，拿下武侯区162亩地块，高调入蓉。该地块隶属武侯新城，紧邻中国铁建西派城，金茂落地成都的首个项目打造了一座“金茂府”。

此后，同年9月7日，金茂联合中粮，两家央企一起出手，以12600元/㎡摘得武侯新城约157.17亩住兼商用地。本以为金茂竞得该地块是为了“拉平”金茂府地块拿地均价，结果该地块打造了中粮瑞府项目，金茂所持股权也一减再减。

（2017年以来金茂成都拿地情况）

武侯金茂府，给成都市场带来了全新的豪宅体验，一定程度上也为成都楼市产品升级做出了示范。金茂进入成都市场，开局即巅峰，超百亩豪宅大盘，为金茂府积累了足够多的客户与粉丝，后续开发的锦江金茂府也因此受益。

入蓉7年时间，金茂参与拿地的项目一共7个，其中一个基本算是退出了，由中粮操盘，还有一个在金堂。也就是说，金茂在成都这几年，开发的项目并不多，除了两个金茂府项目非常知名以外，其它几个项目中规中矩，接下来，还要看金融城东的“璞逸锦江”，能否将金茂在成都的影响力再次提升。

有意思的是，自入蓉以来，在拿地方面，金茂一直比较容易拿到“地王级”地块。2017年的武侯两个项目，单价、总价都是“地王级”的，后续的十陵地块，实际地价同样是区域天花板，再到金融城东的成都“新地王”，似乎又来到了新的起点。

2022年，金茂以12450元/㎡，抽中武侯区约64.15亩地块的时候，都不禁感叹，这是拿到的最划算的地块。虽然金茂习惯拿贵的地，但是，从结果来看，金茂的确擅长打造高端作品，做出高溢价。总之，一句话，金茂有能力拿“地王”。

进入今年2季度，成都楼市迎来了全面取消限购，以及国家层面的下调首付比例、取消住房贷款利率下限、公积金贷款利率下降等多重利好，市场预期增强，核心板块“强者愈强”。

在市场全面复苏之前，成都主城“5+2”区域核心板块继续走强的趋势，将长期保持。从近一个月左右的市场表现来看，锦江区的金融城东、成华区的二八板块、武侯区的武侯新城、青羊区的蔡桥板块、高新区的大源西板块、新川核心地段，以及天新麓湖板块等，均有高端改善代表项目取得不俗的成绩。

事实上，金融城东，尤其是以林家坝TOD为核心的区域，正式崛起也仅仅只有半年多时间。随着人们熟悉的白鹭湾F4住宅陆续清盘之后，去年四季度以来，万科朗拾交子持续热销，让金融城东板块，一跃成为比肩大源、新川的热门板块。

（万科朗拾交子）

2024年10月，万科朗拾交子首批次房源取证入市，精装单价集中在3万元/㎡-3.4万元/㎡，实际成交价格可能还要低不少。此后，连续多次取证，最近一批次房源于今年4月8日取证，数据显示，整个项目尚有50套左右房源在售，大部分剩余在售房源取证单价约2.9万元/㎡-3.2万元/㎡。这个在售新房价格，无疑给与了地价2.3万元/㎡几个新项目压力。

不过，成都市场明显有所分化，具有两面性。金融城东周边新房价格，土地价格，也并没有达到统一的高度。除即将售罄的万科朗拾交子外，周边低价拿地的成都城投鹭湾锦上映、锦江统建交子峯萃人才公寓，均还有单价3万左右及以下的房源。当然，金融城三期的锦宸府，则让房企更多的看到了板块的上限，约4.3万元的均价，或许是金融城东地价持续刷新的风向标。

值得一提的是，5月21日取证的中交地产代建项目，中交锦江颂表现低于预期，并未如愿清盘。该项目首批次取证精装单价约3.8万元/㎡-4万元/㎡，成交量并不理想，截至发稿58套取证房源成交不到10套（公开数据或有延迟）。贵州仁怀屹泽房地产开发有限公司，拿地价格为1.84万元/㎡，与中交地产合作之后，中交锦江颂新房售价亦拔升了不少，效果仍有待观察。

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再来看看备受关注的另外3个地价更高的新项目，中铁建、润达丰、金茂。其中，中铁建在成都布局的项目众多，落子西派系可能性颇大，润达丰也有3个新盘待入市，而金茂项目，对金茂而言更为重要。

（锦江金茂府）

如前文所述，金茂项目案名为“璞逸锦江”。5月14日，金茂（成都志茂置业有限公司）取得了位于锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组地块的项目基坑建设工程规划许可证。金茂“璞系”是金茂的新产品系，这是金茂“璞系”在全国范围内的第二个作品。其首作为西安金茂璞逸曲江，2024年4月30日，该项目首开136套，热销10亿元，实现100%去化，套均价近800万/套。未来，“璞逸锦江”单价可想而知。

由此可见，金融城东新项目再进一步，需要看上述中铁建、润达丰、金茂这三大项目了。而且，时间序列上，需要前面如万科、城投、锦江统建、能建和中交代建项目逐步完成去化，不然，同一区域，地价房价相差较大，对“地王级”项目来说期货杠杆是多少，颇为不利。新项目对入市节点的把握，也就更加考究开发商的“手艺”了。